从业经验
--怎样买别墅？
??恋.居.宜.春??
1.从业5年，从我手里售出的别墅，近套，这成绩还算可以，对吧？对于别墅，我是真花了心思和精力去学习和了解。
?2.我主要比较了解别墅的：
A:布局改造、装修设计、施工方案和施工团队、装修成本的预估；
B:主城区别墅分布、种类类型、各类型的优缺点、同类产品比选、不同产品价值评估；
C:客户购买别墅的心理、业主售卖别墅的心理；
D:市场规律、价格分布、行情走向；
E:按揭贷款、抵押贷款、高评高贷、如何低首付买别墅;
...
如果您有上述与别墅相关的问题，欢迎找我探讨。
?3.关于买别墅，第一个话题是：你为什么要买别墅？
一定一定要反复问自己：“到底是喜欢别墅，还是仅仅是想要院子？”这不是同一回事。如我自己，我想要院子，对别墅没有特别强烈的欲望，可有可无，大别墅买不起、小别墅看不上，于是，我买了一套花园洋房。
?4.在宜春，带花园的房子其种类就有8个之多，别墅只是其中一个类型而已。如果一套别墅的品质并不尽人意，或是满足不了我们核心要求，或是超出预算、超出承受压力过多...那还真不如不买别墅，大可去买其它种类的、带花园的房子。
?5.关于买别墅，第二个话题是：要不要现在买别墅？
很多人很纠结：房价稳定下来了，还有可能跌，现在手头上不是那么宽裕，把手头上的钱，拿出来随便做点什么投资，收益总归能跑得过银行贷款利率。而且，别墅可买可不买，所以，就想着是不是以后买更合适？
?6.首先，您要知道：没有任何一个客户是别墅刚需，是非买不可，是近期就得买。我卖了这么多、这么多年的别墅，接待了这么多想买别墅的客户，没见到过任何一组客户非买不可，都是可买可不买。
?7.既然是这样，当市场上出现了一套好别墅的时候，就是比拼谁先的手速更快，都觉得可买可不买，可不就先下手为强么？
?8.值得注意的是：年以后，整个市场不再有大院落别墅（独栋或双拼别墅）供应。明面上的原因是国家不给报建，实际的原因是土地价格的暴涨。年之前，很多别墅区的地价仅仅是十几万、几十万一亩。房子多卖10万、同时多圈几百平院子给客户，爽不爽？
?9.可是，现在的生地是万/亩起拍，如果您要再增加平米院子（熟地，需要用容积率反算）要增加近百万的成本，你愿意花1万元/平米来买院子么？
?10.本来市场上已建成的独栋和双拼别墅，大概仅仅是千余套，二手可售的按10%计算，就只有百来套了。
?11.注意！我说的是全城！这是真实的数据，德和沁园+港中旅+凤凰城+恒大绿洲+锦绣花苑+秀江御景+地中海风情+博麓+普罗旺斯...这么多小区，刨除报价明显虚高的房源，顶多50套在售。
?12.全宜春，每年总归有那么十几、几十人拿得出一大笔钱来买别墅吧！假设今年再卖20套，那就只剩下30套、明年再买10套，那就只剩下20套了。
?13.一套真正优质的别墅，错过了，搞不好以后就真的没机会了。所以，我的结论是：既然打算买别墅，资金到了位，如果你看中的是未来没有供应的别墅类型，那是真不能再等了。
?14.关于买别墅，第三个话题是：别墅的价格会涨会跌？
这个话题想必是您最关心的问题：如果会涨，那么越早买越好；如果会跌，那么越晚买越划算；如果不涨不跌，那就可以从容等待，等自己的钱到位了再入手。
?15.纵观宜春的所有别墅，有些不是那么优质的别墅，即便会涨，涨幅也相当有限，一定是跑不过通胀、或者涨不过银行的房贷利率；好别墅肯定是要涨，而且涨幅会比我们预期的大得多。换而言之，别墅这一住宅产品，也跟整个市场的行情走势一致，出现两极分化：好的越来越贵、差的越来越便宜。
?16.如果您只是想要别墅、想要便宜的别墅，且等无妨；如果您想要好别墅，最好是越快下手越好。好别墅/差别墅也没有绝对的标准呀！怎么界定好坏呢？
?17.对！没有绝对的好坏，但是，人们看似奇奇怪怪、各式各样、与众不同的喜好和需求，然而，真正的诉求是趋同的。
组客户，恨不得有99组都喜欢户型好的、面积大的、院子大的、采光好的、楼间距大的、视野好的、靠景临湖的、光照充足的、不吵的、不潮不湿的、小区环境好的、地段位置好的...别墅。一套好别墅基本上就是这些要素的综合，你可以把每一项都量化打分，得分越高的别墅越好。
?18.各方面都很好的别墅，没有明显短板的别墅，必涨无疑，因为大家都喜欢、都想要。总有些人发了财，再贵也买得起，你指望大家想要的好别墅大降价，怎么可能！
?19.关于买别墅，第四个话题：郊区的别墅能不能考虑？
市区的、满足自己要求的、自己看得上的别墅，经过前两年的上涨推高，现在来看，价格是真心不美丽。可是又想买别墅，往往就陷入两难：到底是在市区买一套差的，还是在远郊买一套好的。
?20.能有这样的纠结，其实还算好事。为什么我这么说呢？至少现在还有得选择，最怕再等下去，连选择都没有了。比如，三年前，万的预算，可以在市区的别墅楼盘里挑选，现在预算还是万，至少市区的联排小别墅，或者私人建造的别墅还能有得买，远郊也还有优质的别墅可选。最怕再等一两年，要么在市区，万买不到别墅了，要么远郊没有了值得买的、万的别墅。
?21.到底是“近+小“好？还是“远+大“好？这得看需求。我个人推荐后一组合，原因是：别墅是要长久居住的，不要盯着眼下三年两载的刚需需求不放。
?22.远郊的别墅也分情况，有些是值得买，有些断然不可以碰。区分的标准在那里？
周边可被城市化的，可选；周边不可被城市化的，不可选。
这是唯一标准，对，唯一！
?23.关于买别墅，第五个话题：到底买什么样的别墅？
您看！我是真花了心思了解别墅，我是全方面、无死角地解决您的疑惑、疑问。
?24.（第一个问题）甭管您什么时候开始，起心动念来买别墅，您遇到的头号问题就是要不要买别墅？你的实际收入情况，你的实际需求适不适合、需不需要买别墅。这个问题看似无聊，但是非常重要，常被人忽略。很多人就是因为没有搞明白这个问题才错过了买别墅的时机，或是买错了房。
别墅是没有投资属性的住宅产品，很多家庭其实都不适合买别墅，非要买，其实是错过了改变家族命运的机会。所以，不管什么时候，您还是先问问自己，为什么要买别墅？
?25.（第二个问题）理由充分了，适合买，要买了。面临的一定是第二个问题：要不要现在买？有多少人，就是因为不急买，才一直等、一直错过，让全款变首付，首付变厕所了呢？
现在在考虑买别墅的人，可以确定，半数以上早就动了买别墅的念头，还没买好，就是一直被“不着急买，多看看，找到适合的再入手。“这句话给害了，成功的把房价等得翻了翻。
所以，你从心底里要认可，买别墅都不是刚需，都是可买可不买，没有最适合的入手时机，只有适不适合你的房源。
?26.（第三个问题）前面两个问题您一定面对过、困惑过。我解答得这么清楚了，您还疑惑，那我也就没办法了。
当前面2个问题不疑惑了，你确定了要买别墅，现在也找到了适合自己的房源了，那您一定会纠结房价涨跌：放这么多钱在一套可能要N年以后才住得上、用得上的房子，您一定会纠结资金成本的问题。
这个问题我也给您解答好了：要看您选中的到底是什么产品，如果您选中的是市场上不再供应的独栋别墅、双拼别墅、大院落别墅，可能不经意的错过，真就再无机会了。
?27.（第四个问题）前面三个问题解答了，您确定了要买别墅，确定了要现在买别墅，也不再管房价涨跌了，不再犹豫迟疑了，还是万的预算。
发现以前城区有得选，现在只能买郊区了，到底要不要买？我也给了答案：看区域有没有发展前景和潜力，看看几年后这个片区能不能变成城市的一部分（完成城市化）。
?28.上述四大问题几乎涵盖了您在买别墅过程中的全部问题了。（第五个问题）问题算是一个补丁，当然，也同样重要：到底买多少钱的别墅？
?29.这个问题听起来让人觉得有点扯，难道要买房了，不知道要买多少钱的吗？这恰恰是最重要的问题之一--购房预算。
?30.我没有见过任何一组客户真正懂得怎样来做购房预算。可别瞎掰您很清楚自己的购房预算。请回答：月供8千，你知道贷款是多少吗？
?31.怎样做总价预算？一定要盘算好首付范围，月供范围，再把年龄，这3个数字告诉我，我会帮您反算好总价，这个数字就是您的总价预算。而不是想当然地认为两百万、三百万是您的总价预算。
?32.关于别墅的总价预算，说几点我的思路：
首先，千万别超出自己的承受范围，首付能凑多少算多少，月供能供多少是多少，实实在在的给出上限，两者相加，假设是万，那么万就是您的总价预算的上限。
?33.其次，一定要有规避风险的意识。比如，现在月供1万没问题，万一明年生意惨淡、或者投资有变数呢？因此，要有个抵抗风险的东西，或者说方案。
比如，贷款万，月供1万元，生意没有变数，轻松自如无压力。万一持续的疫情封城呢？那么，这个时候，如果您有万的股票、或者有一套万价值的待售房产作为后盾，那就没有任何压力了。
?34.最后，尽可能地“顶格买”--顶着您的总价预算上限来买房。
别墅，说到底，是改善性住房，极少人买别墅是用来刚需居家、工作过渡、或是说子女读书...
?35.别墅几乎只有一个功能，那就是改善居家。一套好别墅，自己住，自己住了儿子住，儿子住了孙子住...那可是真正的传家之宝、传世之宝。自然是住得越久越好，从长久的居住品质和居住价值来说，最早的资金支出，总价多十万、少十万，没有任何意义。可是房子好，总归是住得更舒服。
?36.而又不要去超预算、超经济能力购买，那就"顶格买"--顶着自己的预算上限买。无疑是最明智的选择。
?37.通俗点说，预算打满，万，那就尽量买-万的别墅，高出的不要去看，低得太多的也不要去看。
?38.房子也是商品，一定是一分价钱一分货。“没有卖错、只有买错”，这是亘古不变的真理。所谓没有卖错，是因为市场均衡决定的价格：
一套房子的价格，一定是有人肯以这样的价格卖，与此同时，有人肯以这样的价格买，最后才能成交。房子的价格跟中介，跟房东，跟客户都无关，是市场决定的，而不是买方、卖方、或是居间方决定的。
?39.那为什么有买错呢？买了自己不适合的房子呀。
谁的钱都不是大风刮来的，都想又好又实惠的房子。如果选好了房，能多谈一谈，能把价格谈下来当然更好，如果谈不下来了，该下手还得下手，等待的结果往往不是降价，而是被卖掉。
?40.买别墅，我又一次完成了闭环论证，如果您正巧对别墅有需求、有兴趣，不妨阅读一下这篇文章，对号入座吧！
??恋.居.宜.春??
恋居宜春您的赞赏，是对我最大的鼓励