实效机构
产品部
一套图纸打天下，
忽视当地阶层生态和空间需求的房地产模式，
被证明走不通。
地产业迟早要回到“一块土地，一个社会，一种阶层”
的量身定制阶段！
而浦江的产品创作过程，就很示范意义。
我们给了其“教父别墅”的IP，
应该是中国首款以“父-子”为家庭强关系的别墅。
她的独特性在哪里？
她诞生于什么样的社会背景？
空间和传统别墅有何不同？
这篇文章，为你曝光创作的全过程！
项目所在地：浙江金华浦江月泉书院旁；开发商：厚朴置业；产品研发：实效机构产品部。本文因阐述思考过程，图片许多为推演的过程稿，并不等于交付实际，产品的准确参数，一切以售楼部公布为准。-01-土地的社会背景：中国发达地区的县城生态接到开发商厚朴置业的胡总邀约，看到这块地的基本情况，首先就被1.7万的楼面地价惊呆了。恕我当时见识不够，当时成都东大街新地王楼面地价1.92万，怎么可能一个县城的地王，会有这么高的价格？后面摸清楚了一下浙江金华的产业和阶层情况，也就淡定了下来：1）中国太大，城市的生态差异不可以传统思维打天下浦江与义乌存在不可分割的依附关系，隔壁义乌具有优良学区和自然资源的楼王，售价冲到快6万。一二三四线城市的定理，人口和房价的关系，在经济活跃的中国社会里，全部崩塌。中国太大，是若干种社会经济结构的总和，总有你没见过的。2）这里的主力社会阶层，叫做企业家！浦江县城不大，人口也就46万多。但是整个城市建成区分析下来，二产制造业的占地，是居住区的几倍。图上紫色部分，仅仅是表达了县域经济开发区的地盘，还有郑宅/黄宅/等工业区。经济指标上显示，80%的企业为民营，也就是这里有太多的企业家。整个城市的楼盘供应，从90年代开始就是排屋和独栋为主，反而在年之后，因为土地的缺乏，限制了高端业态的供应。3）别用县城和人口看待浦江大多数人都不知道这座县城，但是她有着悠久的历史文化：比如第一批水稻的产地“上山文化”，在宋理学处于巅峰时的“月泉书院”，以及至今被封为“中国书画之乡”。这些就不用继续说明了。单说今天的经济结构，浦江就拥有中国水晶之乡/挂锁之城/绗缝名城等头衔。也即你买到的水晶、锁、被子床单等，多半就是浦江生产的。与义乌的小商品批发之都，形成了“前店后厂”的关系。这也是为什么读浦江的地价，用到了义乌的房价，存在间接关系：浦江人与义乌的往来频率，要比与地级市金华高很多。-02-为什么是地王？浦江的中心区房价在2-2.5万之间，为什么这块地被拍成了地王，原因有3点：第一：与千年的月泉书院，是事实上的邻里关系。月泉书院有什么光辉历史，有兴趣的同学可以百度一下，此处不再展开。但是项目与月泉书院一墙之隔，这样的地块就十分稀缺了。相当于月泉书院的2期。故而取名为“月泉院子“。第二：项目拥有当地最好的中小学学区和城市资源。浦阳一小、实验中学，都是当地的头牌学区，本项目处于招生范围。之前我也不要明白，一所县城的学校能好到哪里？后面，在了解到金华这座富有的区域里，人们有多重视教育，就只能闭嘴了。看看金华的名人榜吧：我以为“七山二水一分田“的浙中生存环境，只能生养出”三千越甲可吞吴“的彪悍之士，谁能想到，别人文武并举。顺便说一下，在我心中算得上企业家的任正非，也是货真价实的金华浦江人。成为地王的第三点原因：是容积率1.3可能是因为保护月泉书院的原因，这块地的容积率被限制在1.3之下，所以楼面地价很高。第一次看到限低要求但是，出让条件上给出了“限低16m“，也即必须做到5F以上，又从政策上封死了做排屋的可能性。最多做叠拼，让压力一下子倍增。-03-只能做叠拼，那就做比排屋更好的叠拼从形态审美来看，排屋因为有天有地，故而备受企业家的欢迎。如果这块地可以做排屋或合院，加上其天赋资源，问题也就迎刃而解了。所以，我们的解决思路是：既然不能做排屋，那就做比排屋更好的叠拼。1）排屋不是万能的，缺点也很多。比如进深大/面宽小，客观上会有黑房间和不好用的空间，导致形态高级、享受低级。针对排屋硬伤而打造的叠拼优势为了比排屋更高级，我们费了许多苦心，以这款㎡左右的上叠为例，我们很大方的给到了9.8m大面宽，并且释放密度资源，做到了每一层都有露台，且主卧有左右双露台。这就是排屋/双排乃至合院不具备的空间指标优势了。如果是，得㎡以上才行。2）因为退台的存在，所以每一层的空间可以更合理。多数的排屋，地面1-3F的面积分割，是按照1:1:1的比例切分，如图所示：同样是㎡这个面积段，通常是3个80㎡，该放大的没放大，该缩小的没缩小。很多排屋买家在装修的时候才发现，特别是一楼做了老人房的，怎么住进大别墅后，厅堂的感受和之前那个住了10年㎡的老房子差不多呢?而月泉院子，因为叠拼业态的空间优势，我们给到的模块是层层递减：该大的大，该小的小。放大动区，缩小非必要静区除开-1F的赠送之外，楼上主要活动区，面积分别是㎡/80㎡/50㎡。作为㎡的户型，空间的享受性，已经堪比那些㎡的别墅了。3）兼容大平层和别墅优势的动区：很多人住别人的人，不喜欢别墅。主要是小气，比如动区的使用面积太小。而这个问题，我们当然要为顾客考虑到：㎡的动区面积，纯独栋别墅也少见。兼顾了大平层和别墅的优势，让顾客不需要为两种业态二选一。至少，㎡的大客厅，9.8米的厅堂面宽，堪比㎡级大平层的气度。4）做了一个“气死排屋”的下沉庭院：多数情况下，叠拼和排屋都会赠送-1f，所以大家都认为，这是优势的同类项合并，彼此打个平手。这就错得离谱了！多数的排屋，因为面宽资源问题，只能掏一个“采光井”，光线/通风都存在极大硬伤，某些空间就无法给人类使用，除了在家种蘑菇，湿度和关照还比较合适。我们利用面宽优势，做了一个6*4.5m的下沉庭院，且-1F的功能区皆围绕庭院布局，让-1F也得到近似1F的体验。地下庭院推演过程稿排屋因面宽限制，就无法给这么大的采光空间了，除非把地面花园全部掏空。我们将这个27㎡的下沉庭院，称为“气死排屋”院。--作为㎡的叠拼，月泉院子的享受性，超过了所谓的排屋/合院。尽管还是上下两叠，但开发商为顾客做了最大的努力。当然，努力远不止于此！-04-首例教父别墅：为企业家阶层量身定制㎡的上叠指标已经很好，但如果直接上市，就叫“卖参数优势”。这不是观念研究院的产品逻辑，也并非若缺科技胡总对顾客的态度。我们一致认为：户型面积的分割，对顾客家庭关系的再造，要比排屋/叠拼等形态优势重要得多。别小看户型设计，她代表着家庭关系的生长环境。浦江的主力社会阶层为企业家，同时又非常在意文化和教育。那么，矛盾就产生了，企业家必须要忙碌，但孩子的教育要耳濡目染，时间的冲突如何平衡？多数企业家的生存现状是：教育别人的孩子（公司成员），讲道理/做示范的时间，要比教育自己家的孩子，多得多。所以，就容易出现著名的现象：虎父犬子。老子挺牛逼，有大智慧和大格局，但孩子很怂逼，除了败家，一事无成！1）传统别墅里的虎父犬子现象：我们分析了若干款住别墅的企业家们，他们的家庭关系场：各有圈子，全家人在家的交圈时刻太少虽然住的是别墅，但父亲忙于事业，多数时间与自己的伙伴泡在一起，造成了父子关系疏离，周末或平常有时间坐在一起时，孩子会应为成功父亲的威压，而躲闪。多数时候，孩子的精力与其朋友/老师质量密切相关。虎父犬子现象的根源，是孩子的价值观，并不来自于父亲，而是来自于学校和社交对象里的朋友，如果朋友圈子好，侥幸成才，如果圈子差，就成败家子。这个锅，母亲是不背的。妈妈承担贤内助的角色，能将生活指挥得井井有条，但你不能让她承担给孩子塑造价值观的任务。2）是爸爸，同时也是教父。不可能让企业家将80%的时间放在孩子身上，否则企业就会出现问题；但是，孩子得到最好的价值观教育，应该来自于自己的父亲，特别是把所有人生道理都亲自体会了一遍的企业家父亲。我们想到的解决方案是：哪怕爸爸每周只有5%的时间和孩子相遇，那我们也要创造同框的空间，让这5%的时间，形成自然/有效的父子交流。月泉院子的空间关系分析图这个关系网络图状很复杂，你无需看懂。只需要理解到一点，这款教父别墅，其目标是：只要父子都在家，他们会很自然的坐在一起。不会出现老子坐一层，孩子躲另一层的现象。同框时间：是提高关系温度，增加情感共鸣，让价值观潜移默化的过程。可能是中国地产史上首款教父别墅，重要的特色空间模块包括：家庭商学院/达摩洞/家庭议事厅/家庭言几又等。-05--1F，以家庭商学院为主要模块的家族智慧传承地在浙江，一直有“家学“说法，保存至今的江南第一家，其家族兴旺的主要模块是，请了宋濂这种宰相段位的人为家庭老师。今天的浙江商人，依然舍得在”家学“上为孩子投入，比如说，在寒暑假带着孩子拜访名师、教师等。这就是家庭商学院的关系场模块来源：家学（来自家族长辈的智慧传承）习惯还在，只是家庭里没有了课堂。下沉庭院的左右面，我们做了家庭商学院，可以摆4m长桌，可以放85寸的会议平板：父子可以喝茶读书，也可以请名师到家做10-12人的私课堂，还可以承担商业会议、网络会议，还能上全球网课。家庭商学院模块推演过程右上为独特的达摩洞，用以深度思考，做总结/复盘和考试前突破，完全不受打扰的家庭空间。-06-1F，为了让父子自然坐在一起，煞费苦心传统别墅里的生活一幕，即吃午饭之前不见人，吃完后父亲坐在沙发上，而孩子去了其它空间。如果让孩子和父亲，轻松自然的坐在一起，我们煞费苦心：我们先确定了露台的位置，在天气好出太阳时，人会不自然的想坐在这里，就如你去餐厅会不自觉的寻找“靠窗景观位“一样。先确定景观位我们把沙发区和交流区设立于对景观区的包围位置，特别是用作茶区的位置突出，包围着景观面。意向图因为“抢景观位“的心理，父子总能不自觉的坐在了一起。偶然找到一次共同话题，就能加深父子关系。给爸爸做教父的机会。-07-2F，按照学霸体系打造的子女小环境谈到教育的投入，很多爸爸舍得给孩子找好学校，甚至找好老师。但多数家长都会忽略，对家庭学习环境的投入。我们曾了解过，很多人学渣曾也是学霸，后面成绩变差了，是”环境”发生了变化。比如拐进了某个游戏厅、觉得商场比家里很好玩。除开-1F的家庭商学院之外，本层还专门为孩子打造了豪华级的学习环境，除了书桌和休闲沙发外，还有露台阅读区。这样，就避免了天气好时孩子在家坐不住的bug。-08-3F，夫妻成就共享尽管这套别墅的IP是“教父别墅“，把”父-子“放在了家庭关系的第一位。但夫妻关系才是家庭关系的压舱石。每一个企业家，都别忽略对太太的爱，因为，良好的夫妻关系也是成长环境。关于此的血泪教训，就多如牛毛了。这款㎡上叠主卧的享受度，我们可以保证，很多㎡的房子都没有。50㎡的室内面积，40㎡的露台，且将露台一分为二，形成左右景观带。加上推拉玻璃，就是我们想给到企业家夫妻的“星光主卧“系统了。星空主卧效果图-09-一套别墅的3种关系场运用尽管，子女成才是当地企业家除了事业外，最关心的事情，没有之一。但这款别墅的售价，可能会达到-0万级，有点小贵，毕竟是县城，又不是杭州。所以，我们在推敲“教父别墅“这个IP时，顺道推敲了多种运用场景，也就是说，这套别墅是”三合一“的，可以作为”终极居所“而存在。第一种，当然是主打的“教父别墅“。中国首例教父别墅，“父-子“关系是家庭强关系，旨在将爸爸变为教父。核心的模块是家庭商学院/达摩洞/家庭交流区/专属学习房，当然，也有强调夫妻关系的星空主卧。精心推敲的空间关系场，去掉了多余空间，强化了必要空间，㎡可以和普通㎡别墅PK。第二种用法，成就者身份彰显的事业别墅。企业家是孩子的教父，当然也是当地的成就者，社会网络的重要节点。难免会有很多人情世故和高朋往来，这款别墅在彰显企业家身份成就上，同样不弱。㎡的社交动区，客人的惊讶从入户即开始；饭后在一楼有交流区，在-1F还可以了解到你更多的工作状态。很多别墅，可以说明企业家的实力，而进入到家庭商学院层，客人也可以看到你的“深度“，从而从人品和格局上认可。第三种用法，考虑到企业家退休状态的生活。如果孩子已经成才，事业也功成名就，想要退下来享受人生，那么，这款别墅在不改变硬装的情况下，马上会变成夫妻的兴趣生活会所。商学院马上变成4米长桌的爱好区、手工区，无论你是喜欢运动、摄影、藏茶、书画等，这个带下沉庭院的-1F，就是你的个人会所。1F可以作为好友会所，妻子和先生的朋友圈同框交流而不相互干扰。2F的子女专用房，自带套房和客厅以及露台，回家的感受越好，可能子女回家的频率越高。哪怕是事业上受到小挫折，回家待两天，可以安静休息，老爷子还能指点迷津。这三种运用场景，几乎不需要业主再重做装修，乃至不需要调整软装，换几把沙发即可以。附：月泉院子上叠空间模块特点鸣谢：感谢开发商厚朴置业胡总的信任，以及上海博创设计院的精诚合作。每一块地，都有天然的缺点和优点。但是我们都看到了一种方向：找到当地客户的需求点，为其生活现状提出更好的解决方案，那么，一切困难就减少一半。这应该是地产业的真正方向。预览时标签不可点收录于合集#个上一篇下一篇