北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。
楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一
今天网友提了个问题挺有意思：回龙观的吉晟别墅，算别墅吗？
其实如果是真的较真儿官方定义的话，那肯定是不能算。因为中国的别墅登记必须得独门独户的独栋住宅才可以。简单的形式上有天下有地，前后有院子，两至三层再加地下室，容积率在0.5以下，常规标准是0.35。这就是西方，主要是美国所称的Singlehouse，也是他们的主流住宅。
其他的呢，也就是咱们所说的联排、双拼、叠拼、合院等等，在西方被称为Townhouse，咱们开始是翻译为城市别墅，后来干脆也就都叫别墅了。这种产品的容积率不等，一般都是0.6以上，0.7-1.2之间的居多。可是中国的商品房登记并没有这些名称，所以统称为住宅。
美国当然还有一种房子，apartment，单元公寓，咱们开始也叫公寓，但逐渐出现了分化，豪华的才能叫公寓，普通毛坯的叫住宅。再或者是采光达不到标准的才叫公寓，其他的统统是住宅。
那吉晟别墅是什么性质就很清楚了吧，其实就是住宅，但在常规称呼中被叫做了别墅。毕竟咱们的别墅不是主流居住品，所以用其他类似的来替代很正常。可以说是扯大旗作虎皮，但这也是人之常情，任何商品一旦稀缺，就一定会有次一等地向上来填补，至少是在称呼方面。
比如我就是替代品，市场上真懂行的少，那我这半瓶子不满的就可以来凑数了。其他的商品则更多，小龙虾是龙虾吗？西洋参是人参吗？珠宝玉器里这种称呼的现象就更多了，别较真儿就行了，注意领会精神。
所以说，吉晟别墅这种联排产品，在大众称呼中就是别墅，从名称上就和普通住宅有了本质区别。
二
但是，吉晟别墅开始还不愿意说自己是别墅呢。因为那会儿正是Townhouse盛行的时候，显得更时尚，也更对中产阶级的胃口。
所以，人家索性独立打造了一个概念“宽house”。很多人认为这是吉晟别墅的案名，其实不是，这就是个概念，只是后来成了被认可的案名。
这个概念可以说是成功的，吉晟别墅就是“宽house”的鼻祖，从此之后中国有很多项目都是打着这个概念，甚至成了个品类。去年万科在成都还弄了个宽house项目呢，其实都是吉晟的延续。
但是，在当时这种产品还是不太被认可的，主要是不被业内认可。在这里还没开盘的时候就组织了好几次的研讨会，找一堆伪专家来捧场，其中就包括我。
当时吉晟自己就承认，连案名还没有呢，只能用“宽house”来暂时替代。其实谁心里都明白，人家这就是打造概念，行话叫“定位”，自我创造定位，目的就是和Townhouse做出区分，垄断自己的蓝海市场。
我参加那次的主持人姓刘，开发商的副总。本来刘总信心满满的认为这种进深短而面宽长的产品能惊艳四座，但没想到，参会的大佬们没几个给面子的，纷纷挑毛病，弄得刘总很尴尬。
但当时我没说什么，一是分量不够，没资格发言。二是我没觉得这产品有什么不好，这帮专家纯属碰瓷找茬儿。
进深缩短怎么了？是显得单薄了点儿，但这是多层小楼，又塌不了，只要业主们接受不就完了。进深8米，宽度十多米，那就意味着采光质量大幅提高。不仅所有的房间包括楼梯间都全明，连厨房卫生间都能朝阳，而且还能避免空间上的对冲，何乐而不为呢。
至于专家们质疑的什么穿堂风，室内动线、管线分布、还有容积率什么的我都觉得是扯淡，鸡蛋里挑骨头。
每个家庭有自己的生活习惯，不愿意通风关窗户不就完了，凭什么非得都一样啊？其他的技术问题更不叫事儿，是个设计师就能解决。容积率和利用率是开发商考虑的问题，人家买房人管不着。更何况开发商只要能赚钱就行，浪不浪费你管得着吗？
在我看来，之所以当年宽house被大佬们诟病，主要就是因为这开发商不知名，人缘儿不够好。真要是换成当年如日中天的冯仑潘石屹试试，甭说什么进深缩短了，就算是层高降低都有人来捧臭脚。人都是这么势利眼的，欺软怕硬，见人下菜碟儿。
三
宽house的开发商是“玉龙吉胜”公司，在此之前根本没人听说过。只知道老板姓刘，叫什么我忘了，好像叫刘玉什么，反正带个玉字。年头太长了，也搭着后来刘老板没再干房地产，又搞什么技术去了，不是机械就是汽车，和地产界没什么关系了。
刘老板本来就是搞计算机的，不是清华就是北大出身。然后也是92派下海，起家于海南系，至于和万通什么的是不是有渊源就不知道了。
也有人说宽house的开发商是J方背景，不完全是，应该是合作或挂靠的关系。这块地肯定是刘老板谈下来的，属于回龙观镇南店村。但大概率是刘老板资金不够，所以才和新兴公司联手，他负责土地和操盘，新兴进行配资和建设。
新兴集团确实是血统纯正中国大J企，隶属总后，前身就是总后的工程部队。和J队脱钩后划归为国务院的央企，后来又重组为中国通用集团，仍然是央企，海外承包商。
当时宽house没怎么打新兴的招牌，对外宣称的都是玉龙吉胜。不过新兴集团应该是大股东，因为后来在年的时候，北京最大烂尾楼瑞城中心的控股方长青公司被珠江控股收购，珠江控股的大股东就是新兴集团。同时收购的还有玉龙吉胜，当时我看到这新闻时都觉得新鲜，因为宽house都应该清盘了，还有什么可收购的？估计就是清理股权了吧。
我之所以知道宽house在年没房了，是因为在前一年年底的时候有人要买这里，一打听才知道，全小区就剩十套房了，对外报价多万。但毕竟这是尾盘了，价格有点儿高，所以我这朋友买的二手的，还是啊，反正不到万。
四
这价格今天听起来便宜得要死是吧，多万就能买到多平的联排别墅啊，到今天连个老破小都买不了了。
可当年就是这价格，而且还是楼市暴涨大盘翻番之后呢。
宽house一上市就是打的低价牌，百万级别墅，一套房万多点儿，均价左右，最低时多吧。之所以当时的大佬们都对这里没好气儿，也是觉得这价格有点儿扰乱了市场。
虽然说Townhouse从一开始就是低价路线，也就是独栋别墅低配版，但好歹这也是联排啊，是“上天入地”的好不好。要知道宽house开盘已经是2年了，而远在遥远的年，万科在顺义后沙峪的城市花园都卖到4/了。这都十年过去了，中关村范围内竟然出现百万别墅，让大佬们都觉得没面子，太不尊重专业了。
但人家宽house我行我素，口号就是“把大house还给中产”。当然这也不算太便宜，所谓的百万别墅是因为面积小，一期有几套是平起的，折合下来也块钱了。那这也比当时主流的万价位低多了，所以很是吸引人，我都差点儿买一套，就是钱不够才算了。
五
想到哪儿说到哪儿，说到价格就看看宽house的保值吧。
还是那句话，别墅类产品更重要的是自住，保值不会太好，所以也就别强求。宽house算不错的了，前期输得多点儿，这些年基本稳定，输得很少。
这比比就知道，就算是当年的价格低，那也是回龙观地区的两倍左右了。要知道经适房的价格一直是，没多大浮动，商品房也就是0左右，真不贵的。那现在再看呢，吉晟别墅6万左右吧，怎么也不可能是回龙观普宅的两倍了。
和旁边的新龙城也可以比比。上边说了，宽house在年就卖到小多万了，1万多一平。而当时的新龙城呢，年4月开盘，。今天呢，普通户型基本都6万多，价格已经超过吉晟了。
但吉晟的这些走弱主要发生在前十年，年之后就好多了，基本稳定，略有弱势而已。当然我也没细算，只是感觉。挺好的小区，再输多就不合适了。
当然这也是跟北边的项目比，如果跟南部比，那吉晟的强多了。比如当时房山有个大宁山庄，就在稻田大宁水库旁边，也算长阳板块。大宁山庄一直比宽house便宜0块钱吧，最多15%。那今天看看，大宁山庄才4万左右，低了30%以上了。
所以吉晟别墅的保值还算可以，以后也应该能基本跟随大盘，只是期望值别太高就行。这和具体小区没什么关系，就是产品原因，全北京都这样儿。
六
肯定有人说这是因为地处回龙观，所以不保值。那就错了，回龙观虽然是经适房板块，但从来也没有落后啊，一直是跟随大盘。只不过这地段儿在当年确实显得远，而且有不少人也留下了对经适房的刻板印象，总觉得质量差和不保值。
其实不是这样，回龙观早期的产品质量都很好，国企施工的重点工程，总理都来视察过的，市长书记更是