9月初，不少人在“阿里法拍”围观法拍豪宅：上海华洲君庭的一幢独栋别墅，起拍价达到2.64亿元，被誉为上海“最贵法拍房”，刷新了司法网络拍卖单套住宅价格纪录。这幢别墅经历轮出价，最终以3.15亿元的价格成交，较起拍价高出近20%。那么，青岛的“法拍房”市场是怎么样的呢?
登录购物平台，可竞买“法拍房”
“法拍房”的全称是“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人经过司法程序并向法院申请强制执行，法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债务。为了确保法院判决的权威，提高执行效率，近年来，青岛各级法院开始通过阿里、京东等平台拍卖房产，大家登录淘宝、京东购物平台，就能看见类似页面。
债务人的房产是如何成为“法拍房”的?记者咨询律师后得知，《民事诉讼法》第一百零一条对“诉前财产保全”作出了规定——这也意味着，法院接到申请后，可以依法对房产采取保全措施，防止债务人将其变卖转移。由于房产属于不动产，法院在查封时会发出相关公告，告知在指定期限内，任何人不得对查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则将依法追究法律责任。
法院“偿还债务”判决生效后，若债务人一直没有偿还，到了判决书上规定期限，通过当事人申请执行，进入执行程序，就可以开始拍卖了。法院会将拍卖信息发布在京东、阿里等网拍平台上，由买受人开始竞买。债务人的房屋，就这样成了“法拍房”。
“限墅令”来了，拍卖的别墅挺抢手
据了解，年，青岛两级法院拍卖过多套房产，其中多套是住宅;今年已经拍卖了多套房产，其中多套住宅。“房产作为不动产，评估的财产价值较高，一旦被拍卖，能抵扣相当一部分债务。”一名律师表示。
青岛的“法拍房”里，什么样的房子最热门?记者咨询业内人士后了解到，“法拍房”和二手房、新房市场一样，是否热门，取决于房屋本身的地段、房龄、周边医疗教育生活配套等因素。这也意味着，位于市区成熟地段的，特别是周边有学区的住宅比较热门。
值得注意的是，“法拍房”中，别墅的销量也挺好。法官和业内人士分析后告诉记者，究其原因，一是受到“限墅令”的影响，独栋、联排、叠拼之类的住房会越来越少，很多人会抓紧时间买;除此之外，有资金购买别墅的买受人，能接受得起法拍竞买溢价。青岛中院执行局今年拍卖过一幢位于东海东路的独栋别墅，起拍价为多万元，经过多次溢价，最终成交价为多万元。
别光看着起拍价低，想“捡漏”得看运气
现如今，市民如果想购买“法拍房”，点开手机“淘宝”“京东”等软件，在相关页面查看拍卖公告，缴纳一定保证金后，到了时间就可以参与拍卖。执行局法官告诉记者，法院在拍卖房屋前，会依法进行评估，在评估价格的基础上下降一定的幅度，开始起拍。
根据最高人民法院关于司法网络拍卖的规定，第一次拍卖的起拍价不得低于评估价或者市价的70%，若流拍再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。下降的幅度原本是为了方便竞买，但不少人瞅准“法拍房”起拍价低于评估市场价，打起了“捡漏”的主意。9月上旬，青岛西海岸新区庐山路一栋平方米的住宅起拍价为.7万，经过多次溢价，最终以.7万成交。这个价格，比评估价低了40多万。
尽管有人成功“捡漏”，但记者采访了律师和购买过“法拍房”的人士后得知，“捡漏”成功一要看运气，二要看经验和资金的准备——你想捡漏，别人也想捡漏。去年9月，青岛一对夫妻先后参与了青岛西海岸新区三套“法拍房”的竞买，却都没有成功。其中，第三套“法拍房”的起拍价94万，最终成交价超过了万，溢价率超过40%，高于不少人能接受的范围。今年春天，市民陈先生通过法拍购买了一套位于珠海路附近的住宅：起拍价万，经过了90多轮竞买，溢价率接近50%——最终成交的价格，超过了万。
那么，购买“法拍房”需要注意啥？可以贷款吗?原房主不迁户怎么办?看这里
买“法拍房”，这三点一定要注意
陈先生归纳了几点购买“法拍房”的经验，希望给大家提个醒：首先，一定要看清楚拍卖公告下的内容，可拨打公告中留下的电话咨询详情。如果想尽快住进去，一定要问清楚房子目前的情况，是否处于租赁，或者因其他原因尚未腾退。
其次，购买“法拍房”，涉及评估、裁定、执行、变更过户等多个部门的多个手续，购买者在工作日往往要上班，没时间去办理。这个时候，“专业的人干专业的事”就显得尤为重要了，有辅拍业务的公司可以帮忙办理。据陈先生介绍，这些手续，都不是他自己去跑的：相关工作人员被委托授权后，忙前忙后，最终拿着司法裁定文书去房地产交易中心，办出了陈先生的不动产权证。
“法拍房”之所以被人