多策略方案
尽管不同公司的强排思路会有所不同，但是总的来说可以归纳为两大策略，高货量和高货值。今天我们将要循序渐进地从定价、成本到组合讨论，给大家详细解读货值最大化。
又到了学习时间！
01
货值公式
首先先来下面的公式，这条公式能够应用在无论是做生意还是做强排设计，首先要了解货量、单价和成本这些因素，最后才能谈及货值。
前文我们教了大家很多如何获得大货量的方法，那么在一个大货量保证的前提下，计算货值需要引入两个参数：单价与成本，单价即怎么去给每平方米的面积定价，然后再去了解成本，成本的价格一直在上升，最主要的就是土地成本，设计成本只是次要。
除了公式中提及的因素，对货值的影响还包括产品的组合。我们共同的认识是优化产品组合可以令货值达到最大，而唯一的原则就是保证高价值区域高货量。
强调一点：影响产品的定价首先是市场因素（包括地段、用地价格以及周边业态）其次才是设计因素。
所有的市场因素将会影响整个项目的均价，而均价又影响着甲方在整个项目能够获得多少利润。前期阶段，甲方和销售部门确定均价，然后根据规划和设计再确定项目的总价。后期阶段，进一步根据每一个不同楼层高度、不同区域、不同组合排布的方案看看产生怎样的价格差异。
设计最大的意义是负责项目增值，设计是一个价值提升的过程。
Q
小户型和大户型的单价哪个更高？
我们不能片面地比较两者的单价，而是要根据地价以及楼层高度来确定单价，比如地价越高的地方（市中心等繁荣地段）小户型单价高于大户型；地价较低（郊区地段）大户型单价高于小户型；楼层越高，单价越低。
在这里我们可以理解到市场因素对单价的影响，而设计师只负责从设计角度给出一个评判标准，并且提供最合理的货值最大化的排布方案。
如何从设计维度来确定单价标准？
根据多年与甲方和销售部门沟通交流，我们基本了解目前市场的单价标准，从中可以掌握价格的规律，在做强排的时候我们会确定两个价值层次：产品价值和用地价值。
产品
价值
暂时先给项目中不同分区的产品户型取定一个均价a，正常的均价a会落在拥有南向景观的高层产品中（此均价忽略层数因素的影响），另外如果景观条件比较差或北向的产品，定价上就会下调为0.9a，同理面积越小或者景观越差的房子有可能会出现0.85a的情况，但是极少会低于0.8a。
条件好的产品通常都是高于正常均价，例如，我们设计师可以给产品先取值：南北通透的高层产品为1.1a，专属性强和品质高的多层洋房产品为1.3a，而别墅则会上升到3a——4a的层级
当然具体还是以营销为准，我们只是用来做一个规划的量化参考，但也要根据当地的标准来定，可以说这只是设计院版的价值量化标准，甲方粑粑的营销精英们千万别嘲笑咱们哦！
和用地价值相关的：
产品价值取决于产品本身的属性，而用地价值则体现在产品所处的位置。组团园景房在用地价值中属于基本款，定位为均价。
如若栋型处在污染源（如变电厂、公交车站或者化粪池）附近，则会视影响程度下调至0.9——0.85。
高于均价的栋型一般是可以观赏到自然景观的户型，一线江景最佳，定价在1.2。一线园、山景和二线江景同在1.1的档位。
可能你们会疑惑为什么三者之间的价格差异并不是很大，而一线的园、山景没有比二线江景在价格上高呢？
那在与销售部门的沟通之后我们了解到江景房往往比园景、山景房更受客户青睐，即使是一大片的山景可能也没有一条小江流过的景观房卖得好，因为山景和园景总是不变的，而流动的江景令人感觉更加生机勃勃，所以整个销售的趋势和人们的喜好决定了三者在价格上微妙的差异。
设计维度的定价，目的是为了建立一个判断方案优劣的理想体系，而该价格图表是经验证可行且甲方和销售部门认可的标准。
案例
分析
这个项目的地理位置位于汕头新区，东南方向有怡人江景，小区邻近规划路，整体项目较小。
我们为项目提出了四个强排方案，通过讲解实例让大家更深一步地去理解运用上面产品价值和用地价值的系数取值，最终在货值最大化的策略下获得最佳方案。
产品定价原则
方案一
该方案优点为中心花园尺度大，一梯四户型较多，但是货值相对一般。
全部以高层产品为主，共有三种产品：普通款的一梯四户、沿江的一梯三户以及“楼王”一梯二户的南向江景全景房。（场地关系）
先在均好性最高的方案中确定定价标准，均价a在南向园景房（朝南有组团花园的栋型）为1.0a。而北面朝向，景观欠缺的户型则设为0.9a。
1.0a户型详情
同样是南向景观，但同时拥有两种景观资源以上的货值需要加大。
1.1a户型详情
1.2a户型详情
方案二
一梯全南向户型为主，户型品质高，拥有大组团花园，除了对角影响外，货值相对大。
要注意在方案二靠江的户型同样是景观户型，但局部遮挡与全遮挡存在货值差异。
方案三
该方案加入了别墅产品，有高低结合，形态丰富的优点，别墅货量最大化，货值最高。
虽然别墅产品不一定适合项目市场，但也有必要提供强排方案选择，以作货值对比。别墅不受景观影响而变化货值，而与是否独栋有关。
方案对比
方案2A为最终选定方案
在得出多个方案后，我们是不是一定就会选择货值最高的方案呢？答案是不一定的，理论上的货值最大，并不代表销售时一定受欢迎，而销售部门如果不是在特别好的地段条件，不会选择销售风险大的别墅方案，他们要确保房子顺利卖出去的话会选择货值稍微低一些，但是均好性良好的方案。
货值是重要参考因素，但同时考虑高价值产品的市场接受度问题。
看完整个项目的方案过程，相信大家对于设计如何给项目确定单价标准，最终以货值最大化的策略算出总货值，已经有了一个清晰的概念。
除了单价以外，别忘了我们的公式里还有一个重要因素：成本。
02
项目成本设计师要了解哪些呢？
作为一名设计师，如果对成本一无所知的话，可是会遭甲方爸爸白眼的。所以在汇报方案的时候提出成本的概念会让你的方案更加有据可依，甲方也不会担心自己的钱包。（当然我们不需要太过深入地了解，毕竟我们不是混策划部的）
由于成本在各方面（土地价格、建筑材料和管理费等）有国家标准在控制，全国的数据公开且差异不大，所以对于成本的估算会比浮动变化的设计费要稳定的多。
我们在汇报方案的时候通常会列举三个成本：建安成本、地价公摊与建设周期。当你的强排方案与这三个成本结合起来时，方案说服力将大大提升。
建安
成本
（点击图片放大）
建安成本与土地成本的关系
如今的建安成本在成本中的比例已经有所下降，但不是因为价格上便宜了，而是土地成本水涨船高，所占比重渐渐超过了建安、市政设施费的比重。很多“地王”拍卖得出的价格所占比例甚至超过了一半，甲方原来