原创帮主买房大家帮今天如果有万的购房预算，是买平层还是别墅？相信很多人会根据工作地点、子女就学、家庭结构、生活半径等综合因素进行考虑。如果购房预算达到万以上，大多数人是奔着别墅去的。人的一生总要有一套别墅。今年，北京别墅市场无论是新增供应量和成交量都下降了，甚至成交均价下降了约13%。根据《地产营销人》统计的年1～10月北京别墅各区成交排名，前十个月，北京市别墅新增供应套，同比下降19%；成交套，下降10%；成交面积97.31万平米，下降11%；成交均价元/平米，下降13%；成交金额.86亿元，下降23%；目前存量套，同比下降2%。在另一份来自合硕机构的统计数据中，截至11月30日，今年别墅新增供应量比年少了套，成交套数和成交金额均有明显下降，按今年月平均销售套数和成交金额来看，最后一个月基本没可能追平去年的成交数据。从上述数据，该如何判断别墅市场的走势呢？帮主将《地产营销人》所列前十月各区别墅成交排名中城六区和近郊区的主力项目进行了再次梳理，以期从中找出对买房人有借鉴意义的信息。一终极居所型：永远不愁买家别墅是改善型住宅，其中拥有城市绝版地段、稀缺自然资源，价位至少在万元/套起甚至过亿的项目，则为终极居所。这类项目永远不愁没有买家，世茂西山龙胤以成交额26.33亿元一骑绝尘，润泽御府、恒大丽宫、融创北京壹号庄园等万+别墅的销售业绩，成交额至少在7亿元以上，帮主前几个月参观的格拉斯小镇价值1.8亿元的精装独栋样板间，业已名花有主。今年此类顶级别墅的成交数据，与市场中多个10万+豪宅项目的热销现象，给人以经济形势并未受黑天鹅事件影响的错觉。其实，世界格局也好、经济形势也罢，对于有钱人来说，敢于出手将现金换成稀缺资源，才是他们对财富的态度。昨晚，香港佳士得秋拍，著名画家张晓刚的油画作品《血缘：大家庭2号》以万港币成交价刷新了个人拍卖纪录，其价格相当于一套北京的顶级别墅。对于顶级别墅的买家来说，入手一套房就像收藏一幅艺术品一样。二改善型别墅：出手即是抄底对于今年出手购买改善型别墅的人来说，不啻于在股市成功抄底。之所以这么说，是因为帮主发现多个别墅项目成交价下降了，这也是在供应量和成交量均同比下降的情况下，市场成交均价下降的主要原因。虽然经济实力与顶级别墅买家不在同一层面上，但是敢于在今年的大环境下出手买别墅的，其对于财富与投资的敏感度是值得称赞的。由于开发商迫于市场形势和回款压力降价跑量，让这部分客户捞到了极大的实惠，相比三四年前买别墅的人来说，成本要低了不少。而从今年北京市土拍市场限竞房地块锐减和别墅新增供应量减少的趋势分析，未来北京房价将进入上升通道是公认的，别墅本就属于资源稀缺型产品，随着改善需求的释放，供需关系将推动别墅价格的回调。因此，年不仅是刚需上车的好机会，也是改善型客户抄底的好时机。三供需关系：局部供不应求即使新增供应量减少，但北京市场依然有大约1套别墅产品。根据年北京市常住人口多万计算，其中具备购买万元以上别墅能力的家庭，年收入至少应在50万元以上，且大多需要卖房置换，这部分人群的基数最多也就六位数，与存量别墅的比例大约在几十：1。这还没有减去已经拥有别墅的家庭数，也没算上未来新增的别墅数量。粗略估算，北京别墅市场的存量其实并不少。这是否意味着供大于需呢？并非如此，随着家庭财富的积累和对居住品质的升级需求，想买别墅的家庭是持续递增的，毕竟住有庭院、有露台、接地气、低密度的房子，是很多人的梦想。而别墅产品的新增供应递减也是大势所趋，一方面限墅令早就让纯别墅用地绝迹了，另一方面，近几年市场中的类别墅产品，大多数是容积率在1.0—1.6之间的低密度叠拼或合院，甚至很多是高低配的产物，其别墅属性并不纯粹。随着刚需住宅用地逐渐向六环外延，未来低密度住宅开发用地将越来越少。因此，总体来讲，北京别墅市场供需还谈不上失衡的程度，但局部地区的供不应求也是存在的。四什么样的别墅最受青睐北京市场存量的1套别墅，并非都能获得市场青睐。从成交排行榜名列前茅、成交额过亿的项目来看，可以归纳以下几点：1、顶级别墅卖一套少一套。自然资源和产品力是核心卖点，容积率在1.0以下的项目均属绝品，以后不会再有这样的地块供应了；2、五环外具有第一居所条件的项目很抢手。尤其是朝阳区孙河、东坝、北苑、朝阳北路五环沿线的低密度产品，套总价万元起步，让很多改善型家庭在朝阳区的平层公寓和叠拼别墅中选择了后者；3、限竞房项目因性价比高，对买家有一定吸引力。即使是高低配社区，客户看在购房成本降低的份上，也就退而求其次了。而容积率低于1.6且又限价的纯低密项目，对于别墅的买家无异于送礼，只要区域和产品OK，根本不愁卖。但位置偏远、配套欠缺、区域规划实施不清晰的项目，即使价格诱人，但也难以让买房人决策；4、传统别墅区依然强劲。顺义中央别墅区一向不乏追捧者，即使有诺德阅墅和万科观承大家两个限竞房项目拉低了准入门槛，但是优山美地D区、金隅上城郡等老牌项目依旧保持了良好的去化势头。昌平奥北别墅区虽无新盘，但早期规划的低容积率纯别墅社区属性，以及未来科学城扩容的利好加持，让总价相对友好的一些项目实现了跑量的愿望，如金隅上城郡，凭借容积率1.0、总价万左右的门槛、被打造为网红打卡地的经典红砖建筑，实现了套的成交，成为北京六环内别墅销售套数的冠军。这反映了北京人买房对区域选择的一些固有情结。虽然卖了套的北京城建宽院国誉府才是真正的销售套数第一名，但其所在的大兴采育区域整体开发处于起步阶段，市场供应以刚需上车和低总价改善产品为主，吸引的客户群相对狭窄。综上所述，买别墅这件事，首先以改善家庭生活品质为主要目的，在项目选择上，地段、规划、容积率、产品、物业这几个要素，需综合考虑，能买具备第一居所条件的项目，对于未来的生活品质、资产保值和增值属性都有更好的保障。如果以第二居所或养老为目的，建议选择交通便利、环境优美、社区有生活配套、医疗配套在半径5公里以内的项目，在北京远郊区的怀柔、密云、平谷都有不错的选择。北京市场别墅的总量不少，但要买到适宜生活的好项目，需要擦亮眼睛，多方比较，切忌冲动。
